Определение обоснованной арендной платы за пользование гидротехническими сооружениями в морских портах

Проблема определения обоснованной величины арендной платы за пользование морскими гидротехническими сооружениями (ГТС) возникла в середине 90-х годов, но в последние годы в связи со значительным ростом экспортно-импортных грузопотоков и, как следствие, экономической привлекательности портового бизнеса приобрела особую актуальность.

В прошедшие с момента развала СССР годы в сфере инфраструктуры морского транспорта проводились организационные преобразования, связанные не только с разделением и приватизацией портового имущества, но и с инвестиционной деятельностью частных компаний и государства, сменой балансодержателей государственного имущества в морских портах. При этом причалы в морских портах, являясь необходимой частью технологического комплекса, обеспечивающего деятельность стивидорной компании, не подлежали приватизации и остались в собственности государства. Кроме того, в сферу обслуживания грузопотоков были вовлечены причальные мощности судоремонтных, судостроительных и других предприятий и организаций.

Таким образом, возникла проблема справедливого объективного урегулирования экономических отношений между собственником и пользователем на общих принципах.

C правовой точки зрения применительно к государственному имуществу общие принципы были сформулированы в законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29.07.1998 года, в котором в соответствии в ст. 8 было указано, что проведение оценки объектов обязательно при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду. Одновременно статья 7 закона содержала положение, что в случае, если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки, не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, применяется рыночная стоимость.

При всей очевидной, на первый взгляд, ясности и однозначности положений закона, при попытках его практического применения возникли новые сложности, связанные с, одной стороны, с определением объекта оценки при сдаче причала в аренду, а с другой, с отсутствием методической и статистической базы по выполнению работ по оценке в сфере специализированного производственного имущества, которое к тому же является частью технологического комплекса, находящегося в собственности других лиц.

Проблема определения объекта оценки была создана разработчиками закона №135-ФЗ. В соответствии со статьей 5 указанного закона (формулировки которой сохранились и в действующей редакции), к объектам оценки были отнесены отдельные материальные объекты (вещи), совокупность вещей, право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества, права требования, обязательства (долги), работы, услуги, информация и иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте.

В результате сопоставления положений статьи 5 и статьи 8 зачастую делался вывод, что при сдаче в аренду государственного имущества необходимо определить рыночную стоимость самого имущества (что, впрочем, как правило, не имеет практического смысла для справедливого урегулирования арендных отношений), но не обязательно определять величину арендной платы, потому что «...арендная плата не является объектом оценки» - наиболее распространенный аргумент, который приходилось слышать автору этой статьи.

C принятием закона «О морских портах в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (N 261-ФЗ от 8.11.2007г.) вопрос объекта оценки был решен: «Размер арендной платы за пользование находящимися в государственной собственности и относящимися к недвижимому имуществу объектами инфраструктуры морского порта определяется на основании отчета независимого оценщика об оценке рыночной стоимости имущественных прав пользования по договору аренды государственного недвижимого имущества...». Хотя и до настоящего времени у некоторых участников этого процесса осталось недопонимание в вопросе, что должно быть оценено.

Тем не менее, несколько лет назад ФАУФИ (Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом) заключило договор на выполнение НИР на тему разработки методики расчета величины рыночной арендной платы за право пользования по договору аренды причалами, расположенными в морских портах. Исполнителем данной работы стала петербургская консультационная компания «Центр Экономики Проектов». В результате работы были разработаны терминология, основные принципы и методы определения стоимости прав пользования гидротехническими сооружениями, расположенными в морских портах. Причем, предложенная терминология носит общий характер и применима к любым ситуациям, когда оцениваются права пользования по договору аренды.

Необходимость разработки специальной терминологии возникла в связи с тем, что в процессе работы специалистам компании пришлось преодолеть несколько устойчивых стереотипов, связанных с определением стоимости прав пользования.

Одним из основных стереотипов являлось, представление, которое, впрочем, еще встречается и в настоящее время, что право пользования по договору аренды в экономическом аспекте не является самостоятельным явлением, но является производным от права собственности. В результате делается вывод, что если у объекта на рынке есть одно значение его рыночной стоимости, то и у права пользования по договору аренды - также одно. И величина рыночной стоимости права пользования причалом может быть просто получена путем применения некоторого коэффициента (взятого, например, с рынка коммерческой недвижимости) к рыночной стоимости объекта.

Вторым стереотипом являлось представление, что существуют некоторые «рыночные» условия договора аренды, «рыночную» стоимость прав пользования применительно к которым и нужно определять. Реальность состоит в том, что не существует «рыночных» или «нерыночных» условий договора аренды (кроме, конечно, величины арендной платы). Стороны в сделке имеют полную свободу и право установить различные правила пользования имуществом, которые будут иметь различную экономическую полезность для арендатора и, соответственно, приводить к разной величине рыночной арендной платы. Следовательно, существует бесконечное количество «рыночных» значений арендной платы. Важным здесь является то, чтобы из большого количества всевозможных условий аренды выбрать те, которые имеют существенную важность для оценки, то есть существенно влияют на величину определяемой рыночной арендной платы.

Еще один стереотип заключается в том, что арендная плата (ставка арендной платы) обязательно должна быть выражена в виде определенного конкретного числа.

Кроме того, существует, по мнению автора, один из наиболее важных стереотипов, который нашел, к сожалению, отражение в российском законодательстве, что «рыночная стоимость» является выражением наиболее справедливых, объективных и экономически основанных экономических условий сделки, связанной с арендой имущества. К слову сказать, современная международная практика оценки далеко ушла от приведенной выше точки зрения, особенно в случаях сделок со специализированным имуществом. Но так как «рыночная стоимость» в российском законодательстве все еще директивно определена как основа для определения арендной платы за пользование государственным имуществом, поэтому другие, более подходящие виды стоимости, в настоящее время не могут быть использованы.

После завершения основной работы по разработке методологии определения арендной платы ее авторам пришлось принять практическое участие в оценке прав пользования для нескольких сотен различных объектов гидротехники, находящихся в различных портах Балтийского, Азово-Черноморского и Каспийского бассейнов, в том числе, в крупнейших морских торговых портах России - Новороссийска и Санкт-Петербурга. В результате методы оценки были доработаны и усовершенствованы, применительно к различным ситуациям и свойствам объектов и накоплен большой статистический материал.

Причем разработанные методические подходы не являются специализированными и применимыми только к сфере аренды причалов в морских портах, являющихся государственной собственностью. Сфера их использования гораздо шире: от формирования условий сделок по аренде имущества между частными компаниями до определения эффективности существующего использования имущества и обоснования инвестиционных проектов. Кроме того, вопросы экономической оценки отношений, связанных с использованием гидротехнических сооружений, существуют не только в морских портах, но и у различных предприятий, имеющих в распоряжении такого рода мощности, в частности на судостроительных и судоремонтных предприятиях, в том числе предприятиях, которые передаются в управление холдингу ОАО «Объединенная судостроительная корпорация» (ОСК).

Далее хотелось бы остановиться на содержании и некоторых результатах выполненной работы по разработке методических подходов к оценке, знание которых, по мнению автора, весьма важно для правильного определения позиций сторон в сфере использования гидротехнических сооружений.

Успех выполнения работы по определению величины арендной платы за пользование ГТС определяется тремя составляющими:

1. Корректной постановкой задачи;

2. Применением адекватных методов;

3. Наличием информационной статистической базы.

Корректная постановка задачи включает в себя несколько составляющих, а именно: выбор модели арендной платы, определение основных условий договора аренды, которые существенно влияют на экономику арендатора и арендодателя, выбор подходящего к ситуации вида стоимости.

Выбор модели арендной платы заключается в принятии решения о том, будет ли арендная плата на некотором периоде постоянной и выраженной определенным числом либо она может изменяться по каким-то установленным договором сторон правилам. Причем эти изменения могут зависеть, например, от уровня инфляции, от периода времени, от экономических показателей деятельности арендатора либо от других факторов. В этом случае арендная плата может устанавливаться в виде базовых величин и (или) определенных математических зависимостей.

При установлении переменной величины арендной платы в форме математической зависимости могут быть использованы, среди прочих, следующие модели:

A. Базовая величина арендной платы при прогнозном объеме грузообработки, корректируемая на величину изменения фактических издержек арендодателя на содержание, ремонт и воспроизводство объекта аренды в связи с отклонением фактической интенсивности использования причала от прогнозной (корректировка возможна в меньшую и в большую сторону). В этом случае оценщик должен определить базовую величину арендной платы исходя из условия наилучшего и наиболее эффективного использования аналогично модели с постоянной величиной арендной платы, а переменную часть представить в виде зависимости от натурального показателя, например, объема грузоперевалки. Задание на оценку должно содержать тот или иной натуральный показатель, к которому привязывается расчет, а также возможные другие дополнительные условия;

B. Базовая величина арендной платы для прогнозного объема грузообработки (определяемого оценщиком исходя из условия наилучшего и наиболее эффективного использования), корректируемая на установленную условиями договора аренды долю дополнительной прибыли арендатора, получаемую от использования причала с большей интенсивностью (корректировка возможна в большую сторону). Оценщик определяет базовую величину арендной платы исходя из условия наилучшего и наиболее эффективного использования аналогично модели с постоянной величиной арендной платы, а переменную часть представляет в виде зависимости от натурального показателя, например, объема грузоперевалки. Заказчик при выдаче оценщику задания на оценку должен сформулировать условия участия арендодателя в прибыли арендатора, натуральный показатель, к которому привязывается расчет, а также возможные другие дополнительные условия;

C. Вариант, объединяющий условия двух предыдущих: корректировка базовой ставки на изменение затрат арендодателя и долю дополнительной прибыли арендатора.

Могут быть и другие модели арендной платы - все определяется интересами договаривающихся сторон.

Определение основных условий договора аренды, без знания которых невозможен корректный расчет обоснованной величины арендной платы, является еще одной важной составляющей правильной постановки задачи перед оценщиком.

Обобщенный опыт выполненных специалистами ООО «Центр Экономики Проектов» работ по оценке прав пользования гидротехническими сооружениями разных типов и назначений позволяет утверждать, что в большинстве случаев значимыми для определения обоснованной величины арендной платы за пользование ГТС являются условия аренды, приведенные в таблице 1. Это означает, что невозможно корректно определить стоимость прав по договору аренды (и, следовательно, заключить экономически обоснованную сделку) если не определены указанные условия.

Таблица 1

ОСНОВНЫЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

* Расчетный период - элементарный, определяемый условиями договора аренды, период времени, на который устанавливается ставка арендной платы.

** Платежный период - интервал времени между установленными условиями договора аренды датами арендных платежей.

Выбор вида стоимости возможен в случае, если объектом аренды является имущество, собственником которого не является государство. Федеральными стандартами оценки (ФСО-2) предусмотрены следующие виды стоимости: рыночная стоимость, инвестиционная стоимость, ликвидационная стоимость и кадастровая стоимость. Для государственного имущества, как уже указывалось, возможно использование только рыночной стоимости.

Для сделок с негосударственным имуществом из категории гидротехнических сооружений, в большинстве случаев, по мнению автора, наиболее подходящим видом стоимости на современном этапе является все же инвестиционная стоимость, так как она позволяет учесть конкретные обстоятельства и интересы сторон сделки при определенных целях использования объекта оценки.

Формат статьи, к сожалению, не позволяет подробно осветить разработанные методические подходы к определению арендной платы за пользование ГТС. Поэтому далее будут рассмотрены только некоторые общие важные принципы этого процесса.

В оценке в России используются три подхода к определению стоимости, что нашло законодательное закрепление в Федеральных стандартах оценки (ФСО-1), которые признаются равнозначными.

Опыт работы специалистов ООО «Центр Экономики Проектов» показал, что в настоящее время из трех подходов (сравнительного, затратного и доходного) при оценке стоимости прав пользования ГТС по договору аренды практически всегда может быть корректно реализован затратный подход и во многих случаях – доходный подход. Использование сравнительного подхода в настоящее время не оправдано  связи с практически полным отсутствием необходимой информации о сделках на рыночных условиях по реализации прав собственности или прав пользования по договору аренды  ГТС.