Наша компетенция
Принципы оценки ГТС
1. ОЦЕНКА ГТС (ОЦЕНКА ГИДРОТЕХНИЧЕСКИХ СООРУЖЕНИЙ)
1.1. Общие положения
Общие принципы, которые используются ООО «ЦЭП» при оценке рыночной стоимости права пользования по договору аренды относящимися к недвижимому имуществу объектами инфраструктуры морского порта, определяются положениями федеральных законов №135-ФЗ, №261-ФЗ, Федеральных стандартов оценки (ФСО-1, ФСО-2, ФСО-3), стандартов и правил оценочной деятельности (ССО РОО 2-06-2010, ССО РОО 2-01-2010).
1. Право пользования по договору аренды является самостоятельным объектом оценки и не рассматривается как часть права собственности. Поэтому при определении рыночной арендной платы используются все возможные подходы к оценке и производится их согласование в соответствии с требованиями ФСО-1 ( Оценка права собственности в данном случае также является самостоятельной процедурой и осуществляется с применением трех подходов, при наличии возможности) .
2. Каждый объект рассматривается обособленно как сдаваемый в индивидуальном порядке рыночному арендатору, не имеющему особых интересов в имуществе на дату оценки и в период действия договора аренды.
3. Каждый объект имущества в составе лота рассматривается как отдельный самостоятельный объект оценки, кроме случаев, когда в соответствии с заданием на оценку объектом оцениваемых прав является имущественный комплекс, состоящий из нескольких объектов. То есть арендная плата за каждый объект считается прямым счетом как самостоятельно сдаваемый в аренду. Расчет общей арендной платы за все оцениваемые объекты лота, а затем ее разделение не используется, как противоречащий законодательству, стандартам оценки и заданию на оценку.
4. В соответствии с определением рыночной стоимости арендная плата определяется для условий коммерческой сделки между гипотетическим арендодателем и рыночным арендатором, между которыми нет никаких особых и специальных отношений на дату оценки. Кроме того, в соответствии с требованиями ФСО-1, ССО РОО 2-01-2010, оценка производится из условия наиболее эффективного использования объекта, при котором стоимость будет наибольшей. Это означает, что экономика существующего арендатора и характер эксплуатации причала принимаются нами во внимание только как один из возможных вариантов использования с обязательным анализом на рыночность. Бизнес фактического арендатора не оценивается. Арендная плата не зависит прямо от финансовых результатов существующего арендатора в прошлом и его бизнес-планов на будущий период. Причал рассматривается как свободный для сделки аренды. Учет бизнеса существующего арендатора производится только в случае определения инвестиционной стоимости (ФСО- 2).
Экономическая модель эксплуатации причала арендатором
Возмещение капитала арендодателя
1. Право пользования по договору аренды является самостоятельным объектом оценки и не рассматривается как часть права собственности. Поэтому при определении рыночной арендной платы используются все возможные подходы к оценке и производится их согласование в соответствии с требованиями ФСО-1 ( Оценка права собственности в данном случае также является самостоятельной процедурой и осуществляется с применением трех подходов, при наличии возможности) .
2. Каждый объект рассматривается обособленно как сдаваемый в индивидуальном порядке рыночному арендатору, не имеющему особых интересов в имуществе на дату оценки и в период действия договора аренды.
3. Каждый объект имущества в составе лота рассматривается как отдельный самостоятельный объект оценки, кроме случаев, когда в соответствии с заданием на оценку объектом оцениваемых прав является имущественный комплекс, состоящий из нескольких объектов. То есть арендная плата за каждый объект считается прямым счетом как самостоятельно сдаваемый в аренду. Расчет общей арендной платы за все оцениваемые объекты лота, а затем ее разделение не используется, как противоречащий законодательству, стандартам оценки и заданию на оценку.
4. В соответствии с определением рыночной стоимости арендная плата определяется для условий коммерческой сделки между гипотетическим арендодателем и рыночным арендатором, между которыми нет никаких особых и специальных отношений на дату оценки. Кроме того, в соответствии с требованиями ФСО-1, ССО РОО 2-01-2010, оценка производится из условия наиболее эффективного использования объекта, при котором стоимость будет наибольшей. Это означает, что экономика существующего арендатора и характер эксплуатации причала принимаются нами во внимание только как один из возможных вариантов использования с обязательным анализом на рыночность. Бизнес фактического арендатора не оценивается. Арендная плата не зависит прямо от финансовых результатов существующего арендатора в прошлом и его бизнес-планов на будущий период. Причал рассматривается как свободный для сделки аренды. Учет бизнеса существующего арендатора производится только в случае определения инвестиционной стоимости (ФСО- 2).
1.2. Идентификация объекта оцениваемых прав
Конфигурация объекта оцениваемых прав определяется правоустанавливающими документами: свидетельством о регистрации прав и техническим паспортом (БТИ, ПИБ). В ряде случаев параметры причалов, отраженные в паспортах ГТС и правоустанавливающих документах, могут различаться. В этой ситуации для оценки нами применяются параметры, отраженные в правоустанавливающих документах.
Исходя из размеров, отраженных в правоустанавливающих документах, причалы могут быть разделены на следующие группы:
· причалы без тыловой зоны;
· причалы с частью тыловой зоны, необходимой для их нормальной эксплуатации;
· причалы с полной тыловой зоной, необходимой для их нормальной эксплуатации.
Стивидорная деятельность предполагает получение доходов от обработки грузов как на кордоне причала, так и в тыловой зоне. Соответственно, в каждом из представленных выше случаев при оценке нами разным образом учитываются доходы и расходы стивидорной компании от использования причала, конфигурация которого установлена правоустанавливающими документами.
1.3. Основные принципы расчетов
В описании принципа расчетов для наглядности и простоты изложения не отражены общеизвестные приемы финансовой математики, используемые в оценке и связанные с учетом фактора времени.
Общая схема расчетов с использованием всех подходов к оценке приведена на рисунке в конце настоящего документа.
1.3.1. Доходный подход
В общем виде расчет рыночной арендной платы доходным подходом представлен на следующей схеме.
Экономическая модель эксплуатации причала арендатором
Расчет рыночной арендной платы осуществляется путем построения экономической модели использования причала типичной «среднерыночной» стивидорной компанией на период действия ставки арендной платы. При этом издержки и условия работы фактического арендатора принимаются нами в расчет только в части, не противоречащей сложившимся на рынке. Такой подход позволяет не только избежать получения конечного результата оценки в виде инвестиционной стоимости (что противоречило бы законодательству и заданию на оценку), но и ситуации, когда избыточные необоснованные расходы существующего стивидора уменьшали бы размер арендной платы.
Прогноз объемов грузоперевалки
При построении прогноза объема грузоперевалки через причал учитываются нефактические объемы, обработанные на нем ранее (которые определялись внутренними управленческими решениями существующего арендатора), а полученные путем распределения прогнозного грузооборота порта по всем причалам порта пропорционально их пропускной способности. Причал рассматривается как один из многих причалов порта, на котором может обрабатываться грузопоток порта в соответствии с параметрами причала и внутрипортовой конкуренцией. Грузопоток по порту признается для расчетов величиной, определяемой объективными условиями. Грузопоток по причалу – часть грузопотока порта, зависящая от параметров оцениваемого причала и других объектов порта.
Распределение объемов грузоперевалки по универсальным причалам порта осуществляется в следующем порядке:
1. Прогнозируются грузооборот и структура обрабатываемых грузов по порту в целом.
2. Из общего прогнозируемого грузооборота порта исключаются объемы, приходящиеся на специализированные терминалы.
3. Рассчитывается пропускная способность всех универсальных причалов порта.
4. Осуществляется распределение прогнозируемого грузооборота порта (без учета специализированных терминалов) по универсальным причалам пропорционально их пропускной способности.
В результате реализации такого подхода, при прочих равных условиях два одинаковых причала, расположенных в одном порту, должны быть сданы в аренду по одинаковой арендной плате.
Прогноз выручки арендатора от использования причала
Расчет выручки, генерируемой причалом, осуществляется с использованием части тарифа на ПРР, относящейся к объему работ, производимому стивидорной компанией исключительно с использованием объекта оцениваемых прав. Так, для причалов без тыловой зоны расчет дохода осуществляется с использованием тарифов 2-й категории, очищенных на составляющую, связанную с льготными сроками хранения в тыловой зоне. Доход от использования тыловой зоны, входящей в состав оцениваемого причала, определяется путем соответствующей корректировки тарифа 3-й категории.
Прогноз операционных расходов арендатора
При определении арендной платы мы исходим из типичных технологических схем использования ГТС, типичного оборудования и средних затрат. Существующая экономика и оборудование арендатора учитываются только как один из возможных источников информации с анализом на рыночность.
В составе операционных расходов потенциального арендатора причала нами не учитываются первоначальные инвестиционные вложения на приобретение основных средств. Данные издержки учитываются в виде амортизационных отчислений, включаемых в состав расходов арендатора.
Также не учитываются инвестиции арендатора в будущие периоды, так как их источником является прибыль арендатора.
Прогноз прибыли арендатора
Расчет рыночной арендной платы производится с учетом того, что арендатору причала оставляется прибыль в размере, определяемом средней рентабельностью для соответствующего вида деятельности по данным Росстата.
Рентабельность деятельности конкретных стивидоров для обоснования величины прибыли, которая должна быть оставлена арендатору, нами не используется, так как отражает рентабельность операций по всей деятельности юридических лиц, в том числе в тыловой зоне, а также других видов деятельности. Кроме того, во многих случаях фактическая рентабельность деятельности стивидорных компаний получена в условиях нерыночной арендной платы за использование ГТС.
1.3.2. Затратный подход
В общем виде расчет рыночной арендной платы затратным подходом представлен на следующей схеме.
Возмещение капитала арендодателя
Величина возмещения в составе арендной платы капитала арендодателя, вложенного в строительство причала, определяется исходя из условия накопления в течение оставшегося срока экономической жизни причала полной восстановительной стоимости причала с учетом всех видов износа для того, чтобы сделать в будущем возможным строительство аналогичного нового объекта.
В расчетах нами учитываться, что в ряде случаев часть конструктивных элементов причала может быть использована при строительстве нового объекта, т.е. стоимость нового строительства будет меньше по сравнению со стоимостью оцениваемого причала. В этом случае накоплению подлежит сумма, необходимая для возведения нового причала с учетом экономии, обусловленной возможностью использования конструкций старого причала.
Расчет подлежащей возмещению рыночной стоимости капитала осуществляется путем исключения из полной восстановительной стоимости трех видов износа: физического, функционального и внешнего.
Расчет физического износа осуществляется с использованием положений РД 31.3.3-97 на основе данных о сохранности его конструктивных элементов.
Функциональный износ определяется путем сопоставления несущей способности и размеров причала параметрам, необходимым для его эффективной эксплуатации в условиях, предполагаемых в период действия ставки арендной платы.
Внешний (экономический) износ определяется уровнем загрузки причала и величиной тарифов на выполнение грузовых операций. В ситуации, когда загрузка причала равна его пропускной способности, внешний износ отсутствует (0%). Максимальный внешний износ (100%) принимается при таком прогнозном уровне загрузки причала, когда весь экономический эффект от использования причала в виде возмещения эксплуатационных расходов и нормальной прибыли присваивается арендатором. Экономический износ между минимальным и максимальным значением изменяется линейно в зависимости от объемов загрузки.
Доход на капитал арендодателя
Расчет дохода на капитал осуществляется исходя из нормы дохода на капитал в рассматриваемой сфере. Под стоимостью капитала в данном случае понимается полная восстановительная стоимость причала за вычетом внешнего, функционального и физического износа. Физический износ в данном случае учитывается только в части ухудшения текущих технико-эксплуатационных характеристик причала (снижение стоимости из-за сокращения оставшегося срока службы не учитывается если этот срок больше срока действия ставки арендной платы).
Возмещение эксплуатационных расходов арендодателя
Состав возмещаемых расходов арендодателя устанавливается положениями задания на оценку. В соответствии с требованиями законодательства об оценке значения данных статей рассчитываются исходя из рыночных данных.
1.3.3. Сравнительный подход
В настоящее время сравнительный подход используется только в отдельных случаях.
1.4. Особенности оценки в отдельных случаях
В практике работы нами были разработаны методические приемы по определению рыночной арендной платы в ряде особых ситуаций, например:
1. Использование причала в составе специализированного терминального комплекса.
2. Невозможность эксплуатации причала на дату оценки с последующим вводом в эксплуатацию в течение срока действия ставки арендной платы.
3. Необходимость использования причала, изначально спроектированного для целей грузоперевалки, для отстоя флота.
4. Необходимость частичного использования рабочего фонда времени грузового причала для приема пассажирских лайнеров.
5. Наличие конструктивных элементов причала - объекта оцениваемых прав (например - подкрановых путей), принадлежащих третьим лицам.
Нахождение на территории причала-объекта оцениваемых прав объектов недвижимости, принадлежащих третьим лицам.
Общая схема работ ООО «ЦЭП» по оценке рыночной стоимости прав пользования по договору аренды гидротехническими сооружениями, расположенными на территории морских портов, представлена на рисунке.
Общая схема работ ООО «ЦЭП» по оценке рыночной стоимости прав пользования по договору аренды гидротехническими сооружениями, расположенными на территории морских портов, представлена на рисунке.
