Рассмотрены различные варианты использования и развития территории и находящихся на ней объектов недвижимости.
Наша компетенция
Бизнес-план развития территории
| Сколько стоит разработать бизнес-план? |
Резюме бизнес-плана развития территории
Для отбора оптимального варианта были использованы следующие критерии:
- юридическая правомочность;
- приемлемый уровень риска;
- возможность реализации проекта без конкурса;
- финансовая реализуемость;
- рыночная обоснованность;
- перспективность для будущего развития Организации.
В полной мере всем условиям удовлетворяет следующий вариант:
«реализация инвестиционного проекта с включением здания по адресу: ********** в состав проекта для реализации гостиничной и образовательной функции с освоением за счет инвестора и закреплением в результате этого за университетом максимально возможной территории. Указанное выше здание реконструируется под гостиницу 4* с передачей его по результатам проекта инвестору. Дальнейшее освоение территории ведется за счет собственных средств и средств других привлекаемых инвесторов».
Приемлемыми вариантами являются также варианты, отличающиеся от основного в одном либо двух пунктах, например:
«реализация инвестиционного проекта с включением здания по адресу: *********** в состав проекта для реализации гостиничной и образовательной функции со строительством за счет инвестора одного полностью завершенного объекта на территории строений лит. «Б», «В», «Л». Здание бывших казарм реконструируется под гостиницу 4* с передачей его по результатам проекта инвестору».
За счет средств инвестора можно построить либо один небольшой объект (площадью около 2 000 м2) на месте строений литер «Л» и «В», либо начать освоение всей территории с общим выходом площадей в будущем до 12 000 м2;
Реализация проекта без включения здания по адресу: ********** не является оптимальным решением, так как проект становится в значительно меньшей степени привлекательным для инвесторов. Это связано с тем, что на внутренней территории реализация гостиничной функции не обоснована рынком, а офисная функция не позволит получить объект целевым назначением. Кроме того, использование здания как самостоятельного источника извлечения дохода, как путем продолжения текущего использования, так и путем продажи (уступки) прав аренды при существующем состоянии объекта и договорных обременениях практически не имеет экономического смысла, при этом существует высокая вероятность потери прав.
Уступка прав аренды с расторжением агентского договора по инициативе Организации повлечет необходимость выплаты в погашение займа суммы, сопоставимой либо превышающей возможную стоимость имущественных прав пользования помещениями по договору аренды.
Содержание бизнес-плана
1. Резюме.
2. Состав и состояние территориального комплекса.
2.1. Здания.
2.2. Земельные участки.
2.3. Объекты незавершенного строительства.
2.4. Помещения.
2.5. Кадастровая стоимость земли.
3. Ограничения по использованию земельного участка.
3.1. Виды застройки.
3.2. Прочие требования ВРЗ.
3.3. Охранные зоны.
3.4. Инженерная инфраструктура.
4. Юридический анализ возможных вариантов использования.
4.1. Здание литер «А» не включается в инвестиционный проект.
4.2. Здание литер «А» включается в инвестиционный проект.
5. Мероприятия по подготовке территории к смене способа использования.
5.1. Расторжение договоров субаренды и использование помещений под учебные цели
5.2. Внесение права аренды в уставный капитал.
5.3. Сдача одному субарендатору всех помещений.
5.4. Уступка права аренды.
5.5. Реализация инвестиционного проекта.
6. Анализ рынка недвижимости Санкт-Петербурга.
6.1. Офисная недвижимость.
6.2. Гостиницы.
6.3. Торговая недвижимость.
6.4. Рынок жилой недвижимости.
7. Характеристики местоположения территориального комплекса.
7.1. Общая характеристика района расположения.
7.2. Расположение относительно главных транспортных потоков.
7.3. Расположение относительно основных мест прибытия в город и главных инфраструктурных объектов.
7.4. Особенности локального расположения территории.
7.5. Экологические качества территории.
8. Варианты использования и развития территории.
8.1. Здание литер «А» не включается в инвестиционный проект.
8.2. Здание литер «А» включается в инвестиционный проект.
9. Состав мероприятий по реализации варианта развития территории.
10. Выводы.
11. Перечень принятых сокращений