Наша компетенция
Оценка недвижимости: какую информацию использовать
Решение (или хотя-бы попытка решения) этой проблемы есть. И подступиться к нему можно приняв на вооружение следующую систему принципов:
1. Отчет об оценке выражает профессиональное мнение оценщика о стоимости объекта оценки.
В тексте отчета должна присутствовать полная логика расчета стоимости и приведены все используемые данные. Читая отчет, любой пользователь должен иметь возможность пройти за оценщиком всю последовательность действий по расчету стоимости и как итог, согласиться или не согласиться с полученным результатом. Во втором случае, пользователь отчета получает возможность самостоятельно рассчитать стоимость объекта исходя из приведенных в работе данных и изменив логику расчета по своему усмотрению. Например, он может не согласиться с допущениями, которые оценщик положил в основу расчетов (оценщик предполагал благоприятное развитие рынка, а пользователь отчета менее оптимистичен);
2. При расчете рыночной стоимости объекта оценщик должен (обязан!!) моделировать логику типичного покупателя, а не подменять ее искусственными псевдонаучными построениями, доступными только представителям его профессии.
Будучи профессионалом, оценщик может, например, ожидать негативного варианта развития рынка оборота объекта оценки. Но если типичный покупатель верит в безоблачное будущее и готов заплатить за объект более высокую сумму, чем полагает для себя разумный и осведомленный оценщик, последний должен рассчитать и отразить в отчете именно «завышенную» с его точки зрения стоимость. Рыночная стоимость объектов накануне кризиса 1998 года рассчитывается без учета вероятности наступления последнего. Вы ведь не знали 18 августа 1998 года о том что произойдет завтра?
3. В работе должны быть указаны все допущения и ограничения, сопровождающие процесс проведения оценки.
При этом список допущений и ограничений не должен ограничиваться стандартным разделом, с которым мы все знакомы. Необходимо конкретизировать каждый из этапов расчета. Недостаточно сказать что безрисковая ставка равна «столько-то процентов», нужно объяснить это, причем не с точки зрения оценщика, а с точки зрения типичного покупателя.
Не развивая тему правильности составления отчета и возвращаясь к дефициту исходной «правильной» с точки зрения оценщика информации, можно отметить следующее:
1. Если типичный покупатель ориентируется на цены, представленные в СМИ и открытых базах данных, то «правильными» для проведения оценки являются именно эти цены (как правило – цены предложения). И оперировать в расчетах нужно именно ими. Если стоимость реальных сделок отличается от цен предложения, значит следует (или хотя-бы попытаться) смоделировать процесс переговоров между продавцом и покупателем для соответствующей корректировки стоимости. Ну а для этого желателен как минимум опыт;
2. Если существуют основания полагать, что реальная стоимость сделок не совпадает со стоимостью предложения, а возможности рассчитать «скидку по результатам переговоров» нет, можно сделать оценку по ценам предложения, но сделать обязательную оговорку, что полученная рыночная стоимость представляет собой верхний диапазон возможных стоимостей.
В качестве примера использования допущений и ограничений непосредственно в процессе расчетов, ниже представлен условный фрагмент отчета об оценке недвижимости.
Фрагмент условного отчета об оценке
Особенности использования данных разных источников
Условно, используемую в процессе оценки информацию можно разделить следующим образом:
1. Обобщенные показатели рынка недвижимости (аналитические статьи в СМИ; официальная статистика и т.д.);
2. Представленные в листингах арендные ставки на выставленные на рынок объекты (ставки предложения);
3. Данные о фактически заключенных договорах аренды.
Подход к использованию информации разных источников
С точки зрения оценки, наибольший интерес представляют данные о фактически заключенных договорах аренды. Однако в большинстве случаев эта информация является закрытой. В то же время, ее недостаток может быть частично компенсирован информацией о представленных в листингах ставках предложения.
[Неявное допущение]
Такой подход является возможным, так как в большинстве случаев запрашиваемые арендодателем ставки остаются конечными ставками сделки. Корректность этого утверждения может быть проиллюстрирована не только мнением профессионалов рынка недвижимости, но и значительной подвижностью представленных в листингах ставок: наблюдая динамику ставок по одним и тем же объектам, можно отметить случаи колебания ставок в пределах 40% в течение одной недели. Данный факт свидетельствует о существенной зависимости представленных в листингах ставок от колебания рыночной конъюнктуры и в определенной степени ставит под сомнение утверждение, что в большинстве случаев приведенные в листингах ставки являются лишь «поводом для начала беседы о заключении сделки».
[Пользователь отчета может не согласиться с приведенным выше доводом и полученную оценщиком стоимость объекта откорректировать по собственному усмотрению]
При использовании представленной в СМИ «обобщенной» информации следует учитывать «заказной» характер ряда статей. Например, широкое распространение в СМИ получили данные, предоставленные маркетинговыми структурами риэлтерских компаний. Не исключено, что такая информация может быть искажена самими аналитиками с целью рекламы своих компаний и смещения интересов потенциальных инвесторов в определенные сферы рынка.
[Итоговое допущение, которое будет использовано для расчетов]
Таким образом, в рамках данной оценки был принят следующий подход в отношении использования информации различных источников:
1. Наибольшее значение при определении рыночных значений арендных ставок имеет информация, представленная в листингах объектов недвижимости и собственные данные оценщика о фактически заключенных договорах;
2. Информацию СМИ можно рассматривать, как формирующую общее представление потенциальных арендаторов о состоянии рынка недвижимости. При этом было сделано предположение, что в большинстве случаев приведенный в аналитических обзорах уровень ставок представляет верхнюю границу диапазона арендных ставок.
[Включая в выборку собственные данные о фактически заключенных сделках, оценщик не пытается изменить выбранной им позиции моделирования логики типичного покупателя. Просто используя такие данные, мы вносим корректировки в конечный результат, приближая его к действительно «рыночному». Не имея таких данных и ориентируясь только на цены предложения, мы становимся менее точными]
Учет неточности исходных данных
Полученная для проведения оценки информация может содержать ряд искаженных данных. Основные причины неточности исходных данных:
1. Неполное отражение информации об объекте, препятствующее корректному пониманию его характеристик. Например, недостаточно детализированное описание объектов недвижимости может привести к неоднородности подлежащей анализу выборки за счет присутствия в ней значительно отличающихся объектов. Для корректировки исходных выборок с целью исключения нетипичных элементов использовались методы Смирнова - Граббса и Титьена - Мура;
2. Неточность исходных данных. Основные причины:
• умышленное искажение исходных данных (например - завышение размера арендных ставок в «заказных» статьях);
• ошибки предоставления данных (например - включение устаревших данных в листинги, технические ошибки формирования выборок в электронных базах данных и т.д.).
Исключение ошибок данного типа из массива исходных данных является нежелательным. Обоснование приведено ниже.
Методология оценки исходит из моделирования логики типовых участников рынка. Неточность исходных данных является одним из факторов, определяющих точку зрения субъектов рынка на существующую рыночную конъюнктуру. Иными словами, ошибки данного вида являются неотъемлемой частью информации, на основании которой выносится суждение об адекватности той или иной величины арендной ставки рыночным реалиям. Поэтому, корректировка исходных данных с целью исключения ошибок такого рода не проводилась.
[Приведенный выше пример является условным.
Буду рад обсудить с Вами любые вопросы, касающиеся методологии использования исходной информации в процессе оценки.]
Черепанов Денис Владимирович,
начальник отдела оценки