Главная > Back-Office > Использование методов экспертных оценок в оценочной практике

Наша компетенция

Использование методов экспертных оценок в оценочной практике

В оценочной практике достаточно часто используются экспертные оценки. Во многих случаях это вызвано отсутствием необходимой информации. В частности достаточно распространено использование метода экспертных оценок при определении весов ценообразующих факторов в различных методах, используемых в сравнительном подходе при корректировке цен аналогов. Однако, зачастую полученные от экспертов оценки используются без проверки на их приемлемость. В данной статье мы рассмотрим один из методов коллективных экспертных оценок и способ анализа полученных от экспертов результатов на их приемлемость для дальнейших расчетов.

Одним из распространенных коллективных методов экспертных оценок является ранжирование. Суть процедуры заключается в следующем:экспертам (специалистам в исследуемой области) предлагается провестиранжирование (расположение явлений в порядке возрастания (убывания) значимости) некоторых явлений (ценообразующих факторов). При этом каждому явлению (фактору) присваивается свой ранг (порядковое местоявления (фактора) в общей последовательности факторов). Ранги принято обозначать порядковыми числами натурального ряда (1, 2, 3, 4 ......). При этом ранг 1 присваивается наиболее значимому фактору.
Сумма рангов, проставленных экспертом по всем факторам может быть вычислена по следующей формуле:

1

где
ri – ранг, поставленный i-ому фактору;
m – число исследуемых явления (факторов).

Суммы рангов проставленных каждым экспертом должны быть равны. Если же
эксперт присваивает двум (трем и так далее) различным явлениям одинаковые ранги, т.е. считает два явления (фактора) равнозначными (связанные ранги), то суммы рангов проставленные каждым экспертом не будут совпадать

2

что в свою очередь не позволить произвести дальнейшие расчеты.

Для избежания нарушения выше представленного равенства, оценщику, проводящему экспертизу, необходимо произвести пересчет таких рангов, в так называемые стандартизированные ранги. Расчет осуществляется путем деления суммы мест, занимаемых связанными рангами, на их число. Пример расчета представлен в таблице 1.

№ явления (фактора)

1

2

3

4

5

6

7

сумма

Ранг, проставленный экспертом

2

3

3

1

4

6

5

24

Ранг факторов после пересчета связанных рангов

2

3,5

3,5

1

5

7

6

28

В итоге мы получаем нормальную ранжировку, для которой выполнено основное условия ранжирования (1).

Далее по каждому явлению подсчитывается сумма рангов, проставленных каждым экспертам. Явлению (фактору), который получил наименьшую сумму рангов, присваивается соответственного ранг 1 и т.д. Если на данном этапе для некоторых явления суммы рангов совпадут, то необходимо снова произвести процедуру стандартизации рангов, но уже по рангам, полученным путем суммирования оценок экспертов. Пример ранжирования представлен в таблице 2. Необходимо отметить, что число экспертов (d) должно быть как минимум на 1 больше, чем число исследуемых факторов (m).


Факторы

Эксперт

1

2

3

4

5

6

сумма

1

2

3

3

1

4

6

5

24

2

1

3

4

2

4

5

6

25

3

1

2

4

3

5

6

7

28

4

2

4

3

1

5

7

6

28

5

1

3

4

2

4

6

5

25

6

2

3

4

1

5

6

7

28

7

1

3

4

2

5

6

7

28

8

3

2

4

1

5

7

6

28

Стандартизированные ранги

1

2

3,5

3,5

1

5

7

6

28

2

1

3

4,5

2

4,5

6

7

28

3

1

2

4

3

5

6

7

28

4

2

4

3

1

5

7

6

28

5

1

3

4,5

2

4,5

7

6

28

6

2

3

4

1

5

6

7

28

7

1

3

4

2

5

6

7

28

8

3

2

4

1

5

7

6

28

Сумма рангов (r1)

13

23,5

31,5

13

39

52

52

Ранги факторов (R)

1

2

3

1

4

5

5

21

Стандартизированные итоговые ранги

1,5

3

4

1,5

5

6,5

6,5

28


Получение рангов позволяет произвести дальнейшие расчеты весовых коэффициентов для каждого ценообразующего фактора при проведении корректировок в квалиметрических моделях и других методах сравнительного подхода. Однако окончательный вывод о возможности использования коллективного мнения экспертов возможно после определения согласованности мнений экспертов. Проверку согласованности мнений осуществляют с помощью коэффициента конкордации (согласия). Расчет коэффициента осуществляет по следующей формуле:

3

где,
m – количество оцениваемых факторов;
d – число экспертов;
Ri – сумма рангов по i-ому фактору (явлению);

4

Чем ближе значение коэффициента к 1, тем выше согласованность. Приемлемость полученных экспертных оценок определяется путем сравнения критерия значимости x2факт=d*(m-1)*W с табличным значением x табл. при степенях свободы (m-1) и заданной вероятностью (например: Pо = 0,05, P=1-Po). Если полученное расчетным путем значение равно или выше табличного, то коэффициент конкордации существенен и с надежностью 0,95, мнения экспертов согласованны. Табличные значения критерия значимости представлены в таблице 3.

m-1

P0

m-2

P0

0,05

0,01

0

0,05

1

0

1

3,84

6,63

10,83

16

26,3

32

39,25

2

5,99

9,21

13,81

17

27,59

33,41

40,79

3

7,81

1134

16,27

18

28,87

34,8

42,31

4

9,49

13,28

18,46

19

30,14

36,19

43,82

5

11,07

15,09

20,52

20

31,41

37,57

45,31

6

12,59

16,81

22,46

21

32,67

38,93

46,8

7

14,07

18,47

24,32

22

33,92

40,29

48,27

8

15,51

20,09

26,12

23

35,17

41,63

49,73

9

16,92

21,67

27,88

24

36,41

42,98

51,18

10

18,31

23,21

29,59

25

37,65

44,31

52,62

11

19,67

24,72

31,26

26

38,88

45,64

54,05

12

21,03

26,22

32,91

27

40,11

46,96

55,48

13

22,37

27,69

34,53

28

41,34

48,28

56,89

14

23,68

29,14

36,12

29

42,56

49,59

58,3

15

25

30,58

37,7

30

43,77

50,89

59,7


x2факт= 44,016 > x2табл.= 12,59

Таким образом, мнения экспертов, приведенные в нашем примере, достаточно согласованны и могут быть использованы в дальнейших расчетах.
Весовой коэффициент каждому фактору может быть присвоен с помощью следующей формулы:

5

ri – итоговый ранг фактора.

В нашем примере веса распределились бы следующим образом (таблица 4).

Факторы

1

2

3

4

5

6

7

сумма

Ранг

1,5

3

4

1,5

5

6,5

6,5

24

Вес

0,23

0,18

0,14

0,23

0,11

0,05

0,05

1


Представленный способ распределения весов не претендует на объективность, и обладает рядом недостатков, в частности: распределение весов основано на ранжирование факторов, что в свою очередь позволяет распределить факторы только с заданным интервалом, т.е. метод дает ответ, что фактор «А» важнее чем «Б», а «Б» важнее чем «С». Однако, согласно этому фактор «А» в два раза важнее чем фактор «С», что может не соответствовать действительности.

Сотников Роман,
начальник отдела оценки